(8월 10일 청약) 한강 푸르지오 리버프론트 분양 심층분석…김포 2,432세대

한강 푸르지오 리버프론트가 김포시 고촌읍 향산리에 전용 84~180㎡ 2,432세대를 6억 4,300만원~29억 9,900만원에 8월 10일부터 공급한다.

◆ 종합 판정 2.8 / 5.0

전용면적을 기준으로 보면 이 단지 분양가는 바로 옆 실거래보다 22.4% 높다. 입주는 2031년 1월이라 그 격차를 4년 5개월 뒤 시세가 메워야 한다.

전매는 당첨자 발표일 2026.08.20.부터 3년이라 2029년 8월에 풀린다. 입주 예정이 2031년 1월이니 입주 전 약 1년 4개월 동안 분양권을 팔 수 있다. 공고문에는 기간 안에 소유권 이전 등기를 마치면 제한이 해제된다는 단서도 있지만, 등기는 입주한 뒤에 하는 것이라 이 단지에서는 3년이 먼저 온다.

거주의무가 없고 전국에서 청약할 수 있다는 점이 이 단지의 가장 뚜렷한 조건이다. 무주택 실수요자에게는 청약통장 사용 대비 얻는 것이 분명치 않고, 자금 계획을 4년 5개월로 잡을 수 있고 전매 시점을 기다릴 수 있는 쪽에 맞는 물건이다.

◆ 공급 개요

조감도에서 보듯 12개 동이 한강 쪽과 도로 쪽 두 줄로 앉는다. 전용 84㎡가 1,775세대로 전체의 73.0%이고 106㎡ 432세대, 122㎡ 216세대, 180㎡ 9세대가 뒤를 잇는다. 시공은 (주)대우건설, 사업주체는 (주)한강시네폴리스개발다.

◆ 가격 1.8 / 5.0

전용면적 기준 분양 평당가 2,835만원은 반경 2km 실거래 중위 2,316만원보다 22.4% 높다.

전용 84㎡ 1,775세대의 가중평균 분양가는 7억 2,700만원이다. 공급면적 기준 평당 2,128만원, 전용면적 기준 평당 2,835만원이다.

1.0km 안쪽 힐스테이트 리버시티 2단지는 전용 84.92㎡가 최근 12개월 60건 거래돼 중위 5억 9,500만원에 신고됐다. 신고 면적은 전용면적이므로 평당가는 2,316만원이다. 공급면적 기준으로는 8.1% 싸고 전용면적 기준으로는 22.4% 비싸다.

비교 대상인 힐스테이트 리버시티 1단지는 2020년 7월 준공이다. 이 단지 입주 예정인 2031년 1월에는 10년 6개월차가 되고 이 단지는 그때 신축이다. 연식이 다른 값을 그대로 견주면 격차가 부풀거나 줄어든다.

김포시에서 준공연도를 확인할 수 있는 51개 단지의 전용 평당가 중위값은 2020년 이후 준공 2,179만원, 2015~2019년 1,831만원, 2010~2014년 1,755만원이다. 신축군이 준신축군보다 19.0% 높다. 이 계수를 그대로 쓰면 오늘 시장에서 신축으로 값이 매겨지는 구간은 평당 2,179만원이고, 이 단지 분양가 2,835만원은 그보다 30.1% 높다.

연식 보정은 김포시 안에서 준공연도가 확인된 단지만으로 냈습니다. 2005~2009년과 2004년 이전은 각각 1곳뿐이라 중위값을 내지 않고 뺐습니다.

◆ 분양가 상세 분석

122형 102·103·104동 2호 라인은 5~6층 9억 7,900만원에서 7~9층 11억 4,000만원으로 뛴다. 1억6,100만원, 16.4%다. 그 위로는 구간마다 1,500만원, 1.3%씩만 붙는다. 계단은 한 번만 나온다.

같은 자리에서 106A형은 8,700만원(10.6%), 84A형은 4,200만원(6.0%)이 붙는다. 남측 84C형 주력 라인은 5~9층을 한 구간으로 묶어 7층 경계 자체가 없고 구간마다 1,000만원 안팎만 오른다.

가격만 놓고 보면 북측 라인은 6층 이하가 유리하다. 7층 위로는 계단을 한 번 더 올라간 값을 내고 그 뒤로는 층당 1.3%씩만 붙기 때문이다. 조망을 사려면 7층 위, 투자금액을 아끼려면 6층 이하다.

◆ 계약 조건 3.3 / 5.0

계약금 10% 가운데 1차는 1,000만원 정액이고 중도금 60%는 이자 후불제다. 입주까지 4.4년이다.

중도금은 이자 후불제다. 면제가 아니라 미룬 것이고, 대납한 이자를 입주 때 일시 납부해야 하며 내지 않으면 입주가 거부될 수 있다. 확장을 고르지 않으면 추가선택품목은 살 수 없다.

같은 수도권 공공택지 분양가상한제 민영주택인 더샵 검단레이크파크와 남양주 진접 서한이다음은 공고문에 거주의무 3년이 적혀 있다. 이 단지만 없는 이유는 택지 성격이다. 두 곳은 택지유형이 대규모택지개발지구·공공주택지구인 반면 이곳은 산업단지 안 주상복합 부지다. 전국 청약이 열리는 근거도 같다.

◆ 청약 가점 — 몇 점이면 되나

이 지역 유사 단지의 당첨 가점과 경쟁률을 청약홈에서 받지 못했다. 가점 없이 추정하지 않는다.

◆ 도면으로 본 이 단지 2.5 / 5.0

주력 평면은 전면에 2개 실이 붙는 타워형이고 전 세대가 지하주차장을 쓴다.

84A형은 발코니1(침실1)과 발코니2(거실)가 같은 면에 붙고, 침실2는 측면 발코니3, 침실3은 그 아래에 놓인다. 발코니가 닿는 전면 실이 둘이므로 도면상 전면 2베이이고, 4베이 판상형이 아니다.

배치도에서 북측 101~106동과 112동은 십자로 뭉친 덩어리이고 남측 107~111동은 ㄱ자로 꺾인 긴 형태다. 도면상 북측은 타워형, 남측은 꺾인 판상형에 가깝다.

전용 106㎡·122㎡·180㎡는 전부 북측 7개 동에만 있다. 남측 5개 동은 전용 84㎡ 한 가지다. 큰 평형과 펜트하우스가 한쪽으로 몰렸다.

그 북측이 공고문에서 가장 길게 경고된 자리다. 북측 101~106동과 112동 일부 세대는 세대 내 일조확보율이 법적·사회통념적 기준 대비 현저히 부족하거나 미미할 수 있다고 적혀 있다. 고지 대상은 단지 전체가 아니라 그 동의 일부이고, 같은 동에서도 방음터널과 앞 동에 가리는 저층과 그 위로 열리는 고층이 갈린다. 그래서 이 고지는 상품성 점수에 넣지 않고 사실로만 적는다.

저층에도 조건이 붙는다. 106·107·108·111·112동 저층은 문주와 경비실, 지하주차장 진입 램프를 마주 본다. 북동측에는 배수펌프장 3곳, 북측에는 숙박시설용지가 계획돼 있다. 모형과 CG의 동측 방수로·요트접안시설은 임의로 그린 것으로 취소될 수 있다고 공고문이 밝혔다.

◆ 입지·교통 4.4 / 5.0

주요 업무지구 5곳까지 자동차로 평균 31분이다.

대상지는 김포 한강시네폴리스 일반산업단지 안 주상복합 부지다. 공고문은 기반시설 준공이 늦으면 입주도 늦어질 수 있다고 적었다. 입주 예정 2031년 1월은 공고일에서 4년 5개월 뒤다.

가장 가까운 마곡나루역이 23분이고 가장 먼 강남역이 37분이다. 다섯 곳 평균은 31분이다. 자동차 경로는 실시간 교통을 반영해 잴 때마다 달라지므로 2026-08-08 00:00 KST에 잰 값이며, 같은 구간을 다른 시각에 재면 30분 넘게 벌어지기도 한다. 단지 북측이 김포한강로와 접하고 그 길이 올림픽대로로 이어진다.

분양 홈페이지는 서울 5호선 김포·검단 연장이 2026년 3월 10일 예비타당성조사를 통과했으나 미착공이고 개통 시기가 정해지지 않았다고 적었다. 인천 2호선 연장은 예비타당성조사가 진행 중이다.

◆ 학군 1.1 / 5.0

가장 가까운 초등학교가 1,351m이고 반경 1km 안 학교는 0곳이다.

가장 가까운 향산초등학교와 향산중학교가 1,351m, 1,348m다. 초등학생은 신설 예정인 가칭 시네초등학교, 중학생은 고촌중학군에 배치될 예정이다. 다만 그 초등학교는 아직 개교하지 않았고 공고문도 설립 계획이 보류·취소·지연될 수 있다고 적었다. 그래서 별점에는 넣지 않았다 — 개교하면 이 축은 크게 올라간다.

◆ 인접 단지 실거래

힐스테이트 리버시티 전용 84.92㎡ 중위값은 2023년 9월 6억 1,000만원, 2024년 9월 5억 8,500만원, 2025년 9월 6억원, 2026년 7월 5억 9,300만원이다. 3년 동안 가장 높은 달이 6억 2,000만원, 가장 낮은 달이 5억 8,500만원으로 폭이 3,500만원, 5.6%다.

◆ 규제·전매 4.0 / 5.0

비규제지역이고 전매는 3년, 거주의무는 없다. 산업단지 공급분이라 전국에서 청약할 수 있다.

판정 기준 보기 · 청약 상황판

한국부동산원 청약홈 · 입주자모집공고문 79쪽 · 국토교통부 실거래가 최근 12개월 60건 · 학교 표준데이터 12,011교 · 제작 ZibTok

집계 방법 — 자료 : 한국부동산원 청약홈 분양정보(주택관리번호 2026000367) · 입주자모집공고문 PDF 79쪽(2026.07.30. 공고) · 한강 푸르지오 리버프론트 분양 홈페이지 · 국토교통부 실거래가 · 카카오모빌리티 자동차 경로(2026-08-08 00:00 KST 측정). 분양가는 공고문 층·라인별 금액 130행을 세대수로 가중평균했고 합계 세대수 2,432는 공고문 공급대상 합계와 일치한다. 실거래는 2025년 8월~2026년 7월 신고분에서 취소분을 뺀 중위값이다. 평형 환산은 공고문 표기대로 면적(㎡)×0.3025를 썼다. 학교 위치는 전국 학교 표준데이터 12,011교, 직선거리다. 수집일 2026-08-03.