(8월 24일 청약) 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 분양 심층분석…남양주 180세대

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지가 경기도 남양주시에 180세대를 5억 4,800만원부터 공급한다.

공급 유형은 민간분양이고 입주 예정은 2030년 8월이다. 접수는 8월 24일 시작한다. 접수 마감은 8월 26일이다.

◆ 공급 개요

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 현장 주소는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원이다.

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 주택관리번호는 2026000365이고 모집공고일은 2026-08-13이다. 총 공급은 180세대다.

◆ 면적별 분양가

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지가 주택형별로 몇 세대씩 내놓는지를 막대로 나타냈다.

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 전용 평당 분양가를 반경에서 실제로 거래된 아파트들과 같은 잣대로 나란히 놓았다.

분양 평당가는 공급면적 기준 2,102만원이다(전용면적 기준 2,943만원). 분양가는 공급면적으로 나눠 적는 것이 시장 관행이고, 국토교통부 실거래 신고 면적은 전용면적뿐이다. 그래서 아래 시세 비교는 전용면적 기준끼리 맞춰 견준다.

전용면적 기준 분양 평당가 2,943만원을 경기도 남양주시 실거래 중위 2,350만원과 견주면 25.2% 높다. 반면 분양가는 분양가 심의로 정해지고 실거래가는 시장에서 정해져, 두 값이 벌어졌다고 그만큼이 곧 차익인 것은 아니다.

◆ 인접 단지 실거래

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 반경 2km에서 실제로 거래된 아파트와 이 단지의 자리를 지도에 표시했다.

가장 가까운 대림e편한세상2단지가 335m 거리에 있고 전용 84.97㎡가 2026-07-23에 4억 4,500만원에 신고됐다. 전용 평당 1,731만원이다.

실제로 반경 1km 안에는 실거래가 잡히는 단지가 12곳이고 반경 2km로 넓히면 24곳으로 집계됐다. 이 단지들의 전용 평당가는 720만원에서 1,731만원 사이에 걸쳐 있다.

◆ 일정

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 2026-08-26에 접수를 마감한다. 마감까지 10일 남았다. 접수는 8일 뒤인 2026-08-24에 시작한다.

◆ 이 지역 시세

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지가 들어서는 경기도 남양주시의 전용 평당가는 2,350만원으로 전국 중위 1,256만원의 187% 수준으로 나타났다.

◆ 업무지구·교통

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 반경 3km 안 지하철·광역전철역 위치를 지도에 표시했다.

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지에서 가장 가까운 업무지구는 도심(CBD)가 직선 24.9km다. 이 권역의 업무지구 6곳까지 거리는 24.9km에서 76.4km 사이로 집계됐다.

가장 가까운 지하철역은 진접선 오남역으로 직선 1,219m다. 분속 80m로 환산하면 도보 15분인데, 실제 보행 경로는 직선보다 길어 이보다 더 걸린다.

◆ 주변 학교

오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 반경 3km 안 초·중·고 위치를 지도에 표시했다.

가장 가까운 학교는 오남중학교가 243m다. 반경 1km 안에 학교가 4곳 있다.

◆ 당첨되면 돈이 얼마나 드나

이 공고는 모집공고문에서 납부 비율(계약금·중도금·잔금)을 읽지 못했습니다. 비율을 짐작해 채우지 않으므로 필요 현금은 계산하지 않습니다. 이 글은 금융 자문이 아닙니다.

◆ 경쟁 강도·무순위 타이밍

경기도 남양주시에서 2024-08-16 이후 발표된 일반 계열 공고는 2건뿐이라 중위값을 내지 않는다. 표본이 세 건에 못 미치면 중위는 그냥 그 건이다.

같은 시군구 전례로는 남양주 진접 서한이다음(S1BL)는 2026-07-09 공고에서 0.6대 1로 모집 세대를 못 채웠다. 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 2026-05-13 공고에서 0.7대 1로 모집 세대를 못 채웠다. 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 2026-07-01에 무순위·잔여으로 다시 나왔다.

위 수치는 **추정**입니다. 산출식은 「같은 시군구 · 같은 계열 · 공고일 2024-08-16 이후 · 청약홈이 발표한 경쟁률의 중위값」이며, 표본이 3건에 못 미치면 값을 내지 않습니다. 시행사가 발표하는 계약률은 쓰지 않습니다 — 우리 원장에 없는 수치라 검증할 수 없습니다.

◆ 별점

자금부담 · 안전마진 · 입지·교통 3개 기준 판정이다. 자금부담이 4점으로 가장 높다. 입지·교통은 2점이다.

별점을 매기는 기준은 판정 기준 보기에 정리해 두었습니다. 접수 중·예정 공고는 청약 상황판에 모아놨습니다.

한국부동산원 청약홈 · 국토교통부 실거래가 · 반경 2km 실거래 단지 24곳 · 제작 ZibTok

집계 방법 — 자료 : 한국부동산원 청약홈 분양정보(주택관리번호 2026000365) · 국토교통부 실거래가. 평형 환산은 면적(㎡)×0.3025. 별점은 값을 확인한 3개 축의 평균이다. 입지·교통 축은 권역 업무지구 최근접 직선거리(2km 100점 · 6.5km 70점 · 15km 40점 · 30km 이상 10점)와 최근접 지하철역 직선거리(300m 100점 · 800m 70점 · 1.5km 40점 · 2km 15점 · 2km 밖 10점)를 같은 무게로 평균한 값이다. 업무지구는 국민연금 사업장 가입자(2026년 6월) 상위 시군구를 권역별로 골랐고, 수도권은 도심·여의도·강남 3대 업무지구를 함께 뒀다. 역은 운영 중인 도시철도·광역전철 1,098개 역만 본다 — 계획·미개통 노선은 점수에 넣지 않았다. 도보는 직선거리를 분속 80m로 환산한 값이라 실제 보행 경로보다 짧다. 수집일 2026-08-16.